<!--e tittel -->

Veileder: Kjøp og salg av eiendom

-

 

Kjøp og salg av landbrukseiendom kan by på en rekke praktiske problemstillinger som kan være vanskelige å få oversikt over. Gjennom denne veilederen vil vi gi en kortfattet oversikt over praktiske gjøremål, hva som bør klargjøres før salg og gi noen tips til hvordan man kan gjennomføre selve salgsoppdraget. Vi skal løpende vise til de dokumenter som må fylles ut og sendes inn i forbindelse med et salg, slik at salgsprosessen kan gjennomføres korrekt.

 

Kjøper og selger vil ha forskjellige interesser i noen av punktene, og primært er dette en veileder for selger for gjennomføringen av salget.

 

Før salget:

 

Før selve prosessen bør man innhente følgende dokumenter:

 

  • Bekreftet grunnboksutskrift fra Statens Kartverk. Det er viktig for både kjøper og selger å få en bekreftet kopi av grunnboken.

 

Grunnboken er et register hvor alle heftelser, rettigheter, forpliktelser, servitutter og andre opplysninger fremkommer for eiendommen. Aktuelle rettigheter for gårdsbruk kan f.eks. være veiretter, beiterettigheter, rettigheter til vann, stølsretter og jakt- og fiskerettigheter.

Grunnboken er offentlig, og utskrift av denne kan enkelt lastes ned på www.seeiendom.no

Merk at en bekreftet utskrift må bestilles fra Statens Kartverk.

Nærmere informasjon om bestilling og fremgangsmåte finnes på følgende link til Statens Kartverk:

http://www.kartverket.no/Eiendom-og-areal/Tinglysing-av-eiendom/Hvordan-tinglyse/Hva-er-tinglyst/Grunnboksutskrift/?_ga=1.231507615.1680824159.1420448271

 

  • Opplysninger fra kommunen. Dette innebærer bl.a.
    • Reguleringsplaner
    • Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest
    • Pålegg fra offentlige myndigheter
    • Målebrev
    • Ligningsverdi og kommunale avgifter

 

Det varierer fra kommune til kommune hvor lang tid det tar å fremskaffe disse dokumentene, slik at det vil lønne seg å starte dette arbeidet tidlig. Som privat selger kan det være mest effektivt å ta en telefon til kommunen og undersøke hvem som behandler slike forespørsler i kommuneadministrasjonen, slik at henvendelsen kommer til rette vedkommende.

 

  • Boligsalgsrapport/verditakst. Her vil det lønne seg å benytte en takstmann som har tilstrekkelig kompetanse på landbrukseiendom i akkurat ditt område, da taksten som oftest vil danne grunnlag for prisen som skal avtales, som igjen skal godkjennes av kommunen gjennom søknad om konsesjon fra kjøper.

 

En grundig takst vil også kunne avdekke eventuelle mangler og forhold ved eiendommen som både kjøper og selger har interesse av å få avdekket. Det anbefales derfor at slik takst blir utført av teknisk byggkyndig takstmann som har erfaring fra landbrukseiendom.

 

For å velge en takstmann kan man enten ta kontakt med et lokalt eiendomsmeglerkontor som har erfaring fra salg av landbrukseiendom for å få tips til takstmann, eller ta direkte kontakt med NTF (Norges Takseringsforbund) eller NITO Takst.

 

 

Markedsføring

 

Det er mange måter å markedsføre en eiendom på. Internettportaler som gardsbruk.no er lett tilgjengelige, man når ut til mange potensielle kjøpere av gårdsbruk, og det er gratis. Nettsider som finn.no vil også kunne være nyttige annonseplasser for å nå ut til flest mulig potensielle kjøpere.

 

Ved annonsering på internettsider kan det være fornuftig å ha med enkelte strategiske søkeord i annonsen, slik at potensielle interessenter finner akkurat din annonse. Ordet «småbruk» har vært høyt oppe på listene de senere år over mest benyttede søkeord.

 

Ofte vil annonsering i lokalpressen være et godt virkemiddel for å nå ut til potensielle interessenter i nærmiljøet. Dette gjelder både de mindre lokalavisene og regionsaviser. Kostnadsnivået på slike annonser vil variere fra avis til avis og vil også avhenge av størrelse og utforming.

 

Eiendommen bør fotograferes slik at eventuelle kjøpere kan få et førsteinntrykk av hvordan eiendommen ser ut og dens tilstand. Dersom man bruker profesjonell fotograf, er det en fordel om denne også utarbeider plantegninger, slik at eventuelle kjøpere kan danne seg et bilde av spesielt våningshuset og eventuelt andre bygninger som skal bebos.

 

 

Budgivning

 

Om noen er interessert i å kjøpe eiendommen, vil vedkommende måtte legge inn et skriftlig bud. Budet bør inneholde total kjøpesum, hvor lenge budet står (budfrist), ønsket overtakelsesdato samt eventuelle forbehold. Det er viktig at kjøper er tydelig når eventuelle forbehold oppstilles, slik at man ikke i ettertid får en tvist om hva som faktisk ble tilbudt og akseptert.

 

Bud er bindende så lenge de aksepteres innen den fastsatte budfrist. Dersom selger aksepterer budet, er bindende avtale om salg av eiendommen inngått.

 

Det kan, spesielt dersom det er flere som inngir bud, være gunstig å føre en budlogg. Budloggen kan f.eks. se slik ut:

 

Tidspunkt

Navn budgiver

Beløp

Akseptfrist

Forbehold

Ønsket overtakelse

14.01 kl 10:55

Jan Johansen

3 500 000

14.01 kl 12:00

Ingen

01.03.15

14.01 kl 11:00

Tove Isaksen

3 550 000

14.01 kl 13:00

Ingen

15.01.15

 

 

 

 

 

 

 

 

Kontraktsinngåelse

 

Når bud er akseptert og avtalen inngått, møtes man for å signere kjøpekontrakten. Det finnes flere måter å utarbeide en kjøpekontrakt på, men for å sikre et godt resultat som tar høyde for de vanlige problemstillinger og eventuelle særforhold i avtalen, anbefaler vi å kontakte en eiendomsmegler eller advokat for utarbeidelse av denne. Det er store verdier som skal inngås avtale om, og da er det viktig at de formelle detaljer er på plass.

 

Skjøte

 

Det må også utstedes et skjøte på eiendommen, hvor den skal overskjøtes fra selger til kjøper. Overskjøting betyr at hjemmelen til eiendommen overføres fra selger til kjøper. Skjøte finner man på hjemmesidene til Statens Kartverk:

 

http://www.statkart.no/Eiendom-og-areal/Tinglysing-av-eiendom/Alle-skjemaer-for-tinglysing/Skjote/Skjote-Bokmal/

 

Skjøtet skal innsendes til tinglysning. Det er først fra tinglysningsdato at eiendommen formelt blir overført til kjøper.

 

For å sikre at selger mottar oppgjør for eiendommen, er det ikke vanlig å sende inn skjøtet før kjøpesummen er innbetalt. Dette er en prosess hvor kjøper og selger enten er avhengig av å stole på hverandre, eller at man foretar oppgjør gjennom en advokat eller eiendomsmegler for å sikre at ingen lider verken økonomisk- eller rettsvernstap.

 

Ved tinglysning av skjøtet overtar kjøperen hjemmelen til eiendommen.

 

Pantsettelse

 

De fleste som kjøper en eiendom er avhengig av lån for å finansiere kjøpet. I forbindelse med opptak av lån fra en finansinstitusjon, ønsker finansinstitusjonen å få sikkerhet for det utlånte beløp. En panterett innebærer at eiendommen stilles som sikkerhet for at lånet skal bli betalt.

 

Man kan få hjelp av sin bankforbindelse til utarbeidelse og innsending av pantedokumenter. Pantedokument kan også skrives ut på hjemmesidene til Statens Kartverk:

 

http://www.kartverket.no/Eiendom-og-areal/Tinglysing-av-eiendom/Alle-skjemaer-for-tinglysing/Pantedokument-fast-eiendom/Pantedokument-Bokmal/

 

Pantet får rettsvern den datoen pantedokumentet tinglyses.

 

Husk at det er viktig å sørge for at eventuelle pant som er påheftet eiendommen ved salget til fordel for selgers kreditorer slettes.

 

Søknad om konsesjon

 

Konsesjon betyr tillatelse til erverv av fast eiendom. De fleste landbrukseiendommer som har et visst inntektsgrunnlag er konsesjonspliktige. Dette betyr at man må søke kommunen om konsesjon til å kjøpe eiendommen.

 

Hovedregelen er at man må søke om konsesjon dersom man kjøper fast eiendom i Norge.

 

Det foreligger en del unntak fra denne hovedregelen. Man kan for eksempel kjøpe bebygd eiendom som ikke er større enn totalt 100 dekar og heller ikke har mer enn 25 dekar dyrket mark uten å søke konsesjon. Dersom eiendommen faller inn under denne kategorien, kan man innlevere egenerklæring om konsesjonsfrihet. Link til skjemaet for egenerklæring om konsesjonsfrihet finnes på hjemmesidene til Statens Landbruksforvaltning:

 

https://www.slf.dep.no/no/eiendom-og-skog/eiendom/konsesjon/skjema

 

Dersom eiendommen overstiger de fastsatte unntaksregler for konsesjon, må man følge hovedregelen og søke kommunen om konsesjon for å få overta eiendommen.

 

Link til skjemaer finnes på hjemmesidene til Statens Landbruksforvaltning:

 

https://www.slf.dep.no/no/eiendom-og-skog/eiendom/konsesjon/skjema

 

Når kommunen skal avgjøre om det skal gis konsesjon på landbrukseiendom, skal det i henhold til konsesjonsloven legges vekt på følgende momenter:

 

  1. Om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling
  2. Om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området
  3. Om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning
  4. Om erververen anses skikket til å drive eiendommen
  5. Om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet

 

I saker om slekt eller odelsberettigede som søker konsesjon, vil ikke punkt 1 og 4 være av betydning da søker ikke skal oppfylle boplikten. I stedet vil det i tillegg til punkt 2,3 og 5 legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne, husforhold og søkers tilknytning til eiendommen.

 

Først når søknad om konsesjon er godkjent, kan eiendommen tinglyses på kjøper.


Publisert 28.09.2016