Bruk for deg - Kjøp og sal

-

KJØPEKONTRAKT 
 
Når ein eigedom skal overtakast, er det vanleg at det fyrst vert skrive kjøpekontrakt, før den endelege heimelsoverføringa skjer ved skøyte. Kjøpekontrakten bør innehalde namn, adresse og personnummer til både seljar og kjøpar, kva som skal seljast og kjøpast, eventuelt kva  rettar og plikter som vert overdregne saman med eigedomen, når eigarskiftet skal skje, til kva pris og korleis finansieringa skal skje. Det bør også gå fram av kontrakten kven som skal bere kostnadane ved den.

Kontrakten skal daterast og underskrivast av begge partar. Vitne kan vere ein ekstra tryggleik. Ein eigedomsmeklar kan hjelpe til med å ordne salet. I samband med overdraginga av sjølve garden, skjer det som regel også sal av driftslausøyre; maskinpark, husdyr og/eller avling. Det er eigne skattereglar ved sal av driftslausøyre. Ein bør derfor vurdere om det bør vere eit sjølvstendig sal, og eventuelt skje på eit anna tidspunkt. Ein rekneskapsførar kan gje råd om kva som løner seg best. Det bør presiserast i kjøpekontrakten om driftslausøyre fylgjer med i overdraginga. 
 
Det må avklarast om kjøparen må få konsesjon for å overta eigedomen (sjå s. 24). Har kjøparen odelsrett til eigedomen, bør det avklarast om det finst betre odelsberettiga. Viss betre odelsberettiga ikkje vil gjere retten sin gjeldande, bør det sytast for at desse fråskriv seg løysingsretten overfor kjøparen (sjå s. 21). 
 
PRISFASTSETJING 
 
Ved verdsetjinga av ein landbrukseigedom, er det eigedomen sin bruksverdi ein skal finne fram til. Både odelslova, konsesjonslova og åseteslova har reglar om slik verdsetjing, men mange av dei er berre vagt utforma. Bruksverdien kan reknast ut på ulike måtar. Marknadsverdien avspeglar den prisen som ein kan få for eigedomen ved fritt sal i marknaden. Det er restriksjonar på prisfastsetjinga av landbrukseigedomar. Landbruksstyresmaktene vil derfor vurdere prisen ut i frå at eigedomen skal nyttast til landbruksføremål.

Kostnadsverdien er den verdien som det på verdsetjingstidspunktet ville ha kosta å setje eigedomen i den stand den då er i. Dette er eit verdiomgrep som eignar seg for faste anlegg, t.d. bygningar. Omgrepet er ikkje brukande på jord og skog. Avkastingsverdien er notidsverdien av dei forventa framtidige inn- og utbetalingane. Den finn vi ved å trekkje utgiftene produksjonen medfører frå inntektene den gjev. Til denne utrekninga høyrer det også med ein kapitaliseringsrentefot (fastsett av Landbruksdepartementet), som både er eit uttrykk for prisen på kapital og for den avkastinga ein kan vente at kapitalen vil gje. Det er denne verdsetjingsmåten som oftast vert forbunden med omgrepet ”bruksverdi”. 
 
VERDSETJING ETTER KONSESJONSLOVA 
 
Prisen på eigedomen er eit av dei viktigaste kriteria som vert vurderte ved søknad om konsesjon. Er prisen for høg, kan det gje grunnlag for å nekte konsesjon. I samband med konsesjonssøknader skal det for verdien av jord- og skogbrukseigedomar reknast ut avkastingsverdien. For bygningar skal kostnadsverdien nyttast. For rettar knytt til garden, vert verdien rekna ut i avkastingsverdi eller kostnadsverdi, alt etter kva rettar det er snakk om. I tillegg er det gjeve grunnlag for skjønnsmessige vurderingar. 
 
VERDSETJING AV ODELSEIGEDOMAR
 
Når nokon skal overta ein gard på odel, står i utgangspunktet seljaren og kjøparen fritt til å avtale pris. Dei kan be om å få taksert garden, men ved eit vanleg kjøp er taksten berre rettleiande. Det vert halde odelstakst når odelsberettiga går til løysingssak etter ei overdraging. I praksis kjem skifteretten fram til ein skiftetakst.

Taksten vert fastsett etter odelsrettslege prinsipp, som seier at verdsetjing skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg vert nytta til landbruksføremål. Den bruksbestemte salsverdien skal leggjast til grunn. Buverdien kan tilleggjast betyding ved taksten. Eigedomen skal takserast i den stand den er på taksttida. Odelstaksten omfattar garden, men ikkje innbu, gardsreiskapar, besetning og liknande. 
 
ÅSETESTAKST 
 
Åsetesarvingen (sjå s. 21 og 22) har krav på at det ved skjønn vert fastsett ein overtakingspris som etter tilhøva er rimeleg. Verdsetjinga skal gjerast særleg med tanke på at overtakaren skal klare å verte sitjande med eigedomen når han / ho skal løyse ut dei andre arvingane. Åsetestaksten kan ikkje setjast høgare enn odelstakst. Taksten er vanlegvis 25-30 prosent lågare enn omsetjingsverdien. Åsetestakst vert halde av skifteretten. Åsetestaksten skal fastsetjast i høve til den aktuelle arvingen og med omsyn til hans / hennar økonomiske situasjon. Det kan bety full pris, men avgrensa til det beløpet odelstakst ville ha medført. 

Åsetestaksten gjeld berre for sjølve eigedomen. Dersom åsetesarvingen samstundes skal overta gardsreiskapar, besetning og anna, har han / ho ikkje krav på å få dette verdsett etter åsetestakst. Åsetesarvingen sitt krav på rimeleg takst er ein rett i høve til medarvingane. Retten gjeld også i høve til gjenlevande ektefelle. Den gjeld ikkje i høve til avdøde sine kreditorar. Overfor desse kan åsetesarvingen verte pålagd ein høgare takst enn vanleg åsetestakst, men avgrensa til odelstaksten. Dersom ein løyser ein eigedom på odel frå eit syskenbarn eller nærare slektning, og får eigedomen til åsetetakst, kan det verte tale om eit etteroppgjer med desse arvingane, mellom anna dersom ein sel eigedomen med vesentleg forteneste før ti år er gått. 
 
Når prisen på ein eigedom er fastsett, må finansieringa ordnast. Eit sal innan familien gjev fleire finansieringsmoglegheiter enn ein handel mellom framande. 
 
KONTANT TIL SELJAREN 
 
Kontant til seljaren går den delen av kjøpesummen som skal utreiast i reine pengar. Oftast utgjer dette ein så stor sum at kjøparen ikkje har eigne midlar til dette, og derfor må ut på lånemarknaden for å få finansiert kjøpet. Kor stor del av kjøpesummen kontantane utgjer ved eit sal, varierer frå kjøp til kjøp. Ved sal til nokon utanfor familien vil kjøparane nesten alltid betale i mykje kontantar. Ved ei familieoverdraging 
vert som regel ein stor del av kjøpesummen finansiert på andre måtar. 
 
OVERTAKING AV GJELD 
 
Ved familieoverdraging hender det at kjøpar tek over eksisterande gjeld på bruket. Det mest vanlege er at seljar løyser inn gjelda med det han eller ho mottek for salet, og at kjøpar tek opp nytt lån. Eventuell overtaking av gjeld går i tilfelle inn som ein del av kjøpesummen. 
 
PANTEOBLIGASJONAR 
 
Ein panteobligasjon er ei gjeldserkjenning og ei pantsetjing i eit og same brev. Ved kjøp og sal av gard kan ein del av kjøpesummen gjerast om til ein panteobligasjon. Slike panteobligasjonar er det vanleg å gjere uomsetjelege. Når gjelda i obligasjonen er betalt ned, har seljaren ikkje lenger pant i garden. Panteobligasjonen gjev panthavaren tryggleik for dei krava han har i eigedomen. Vert ikkje gjelda 
i panteobligasjonen nedbetalt, kan pantehavaren krevje pantet utløyst; og krevje tvangsauksjon for å få dekka krava sine. 
 
KAPITALISERTE KÅRYTINGAR 
 
Ytingane som dei tidlegare eigarane får rett til gjennom ein eventuell kårkontrakt (sjå s. 9), kan det reknast ut kapitalverdien av. Utrekninga føregår etter særskilde reglar. Den utrekna verdien kan trekkjast frå kjøpesummen. 
 
ARVEANDEL 
 
Ved eigarskifte mellom foreldre og born er det svært ofte ein arveandel med i finansieringa. Dette er i grunnen eit arveforskot, og vil kome til avkorting ved det endelege arveoppgjeret dersom det ikkje er gjeve ein annan føresetnad. 
 
OBLIGASJONAR TIL SYSKJEN 
 
I prinsippet føregår dette på same måte som obligasjonar til foreldre eller andre seljarar. Obligasjonane skal sikre syskena sin del av arvegrunnlaget. Den som overtek eigedomen, får slik denne forpliktinga, og ved arveskiftet kan alle stå likt. Det beste er nok likevel at alt oppgjer skjer til foreldra, og at dei eventuelt gjer opp med sysken. 
 
AKTUELLE FINANSIERINGSINSTITUSJONAR
 
 
SPAREBANKAR 
 
Sparebankane er den vanlegaste finansieringskjelda i landbruket. Dei vert nytta både når det gjeld bruksutbygging, kjøp av lausøyre og ved kjøp av eigedom. Ofte finansierer dei kjøpet saman med Landkreditt eller Innovasjon Norge. Avdragstida for lån ved kjøp av eigedom kan variere frå 12-15 år opp til 20 år. Låna må liggje innanfor 60-70 % av lånetakst. 
 
FORRETNINGSBANKAR 
 
Forretningsbankane har tidlegare ikkje vore så strekt inne i finansieringa i landbruket, men no opererer dei gjerne i den same marknaden som sparebankane. Lånevilkåra er om lag dei same som i sparebankane, men tilbakebetalingstida bruker å vere noko kortare. 
 
INNOVASJON NORGE 
 
Innovasjon Norge gir investeringstilskot og/eller rentestøtte. Midla som Innovasjon Norge forvaltar fastslåast gjennom jordbruksavtalen. 
For meir informasjon sjå www.innovasjonnorge.no 
 
LANDKREDITT
 
Landkreditt Bank er ein nettbank som tilbyr bankprodukt til landbruk- og personmarknaden. Banken sine flaggprodukt er driftskreditt, bustadlån og landbrukslån, i tillegg til innskot og betalingsformidling. Banken har landbruk som sitt hovudsegment, og fokuserer på gunstige vilkår.
For meir informasjon sjå www.lkbank.no 
 
SKOGBRAND FORSIKRINGSSELSKAP 
 
Skogbrand gjev lån til eigedomar der skogen spelar ei relativt stor rolle for gardsdrifta, og der lånetakarane er forsikra i selskapet. Låna vert gjevne med 25 års avdragstid, og må liggje innanfor 60 % av lånetakst. 
For meir informasjon sjå www.skogbrand.no 
 
FORSIKRINGSSELSKAP 
 
Forsikringsselskapa har i nokre år, gjennom bankverksemdene sine, vore inne med finansiering av eigedomskjøp i landbruket. Lånevilkåra vert avtala i kvart enkelt tilfelle, og ligg på om lag same nivå som i Landkreditt. 
  
CULTURA SPAREBANK 
 
Cultura sparebank ynskjer å tene som fødselshjelpar for prosjekt og verksemder som har ein samfunnsorientert eller økologisk profil. Banken gjev mellom anna lån til gardar som driv eller legg om til økologisk drift. Låna vert gjevne med opp til 20 års avdragstid. Lånerenta er avhengig av låneformål og sikkerheitsgrad. 
For meir informasjon sjå www.cultura.no 
 
LÅNSPRIORITET 
 
Tek ein opp lån hjå fleire finansieringsinstitusjonar, eventuelt med privatpersonar i tillegg, får låneytarane ulik lånsprioritet frå låntakaren si side. Den som har best lånsprioritet, har fyrsteretten til å få attende dei utlånte midlane. Det gjeld både i form av vanleg nedbetaling, og i tilfelle tvangsauksjon. Låneinstitusjonar eller personar med andre eller dårlegare lånsprioritet har dermed ikkje like god tryggleik for å få attende pengane dei har lånt ut, noko som bruker å gje seg utslag i høgare rente på 2.-prioritetslån enn på 1.-prioritetslån. 
 
 
OVERFØRING AV EIGEDOMSRETT 
 
Når ein skal overføre eigedomsretten til ein ting (fast eigedom eller lausøyre) frå ein person til ein annan, snakkar ein om å overføre heimel til tingen. Den som har heimel til ein ting, har i praksis også eigedomsretten til den. Før ein overfører heimelen er det vanleg å skrive kjøpekontrakt. 
 
For fast eigedom kjem heimelen til uttrykk gjennom skøyte. Skøytet skal tinglysast ved Sorenskrivarkontoret i distriktet, og vert der ført inn i den såkalla Grunnboka. I Grunnboka har kvar eigedom i området sitt eige grunnboksblad som fortel kven som har heimel til eigedomen, og som også gjer greie for eventuelle heftingar knytt til eigedomen, til dømes at andre kan ha bruksrett eller leigerett til den. 
 
Grunnboka kan også gje opplysningar om rettar som høyrer til garden, til dømes om beiterett, stølsrett, jakt- og fiskerettar og rett til nausttomt. Mange gardsbruk kan ha rettar utanfor garden utan at det er skrive ned nokon stad. Det kan også ha blitt skrive kontraktar 
som det offentlege ikkje har fått melding om. Er det usemje eller strid om slike rettar, kan saka avgjerast av den lokale jordskifteretten. 
 
Heimeloverføringa finn stad frå det tidspunktet skøytet er tinglyst, eventuelt frå tidspunkt som er oppgjeve på skøytet. Er heimelsoverføringa på skøytet eldre enn tinglysingsdatoen, vil tidspunktet for overføring av heimel verte rekna frå tinglysingsdatoen dersom det oppstår kollisjon med andre tinglyste rettsstiftingar på same eigedom. Dersom skøyte ikkje vert utsteda samstundes med eller rett etter inngåing av kjøpekontrakt, bør kontrakten tinglysast så snart som råd. Viss ikkje kan kjøparen verte sett til sida av til dømes konkurs hjå seljaren eller ved at ein godtruande tredjemann også kjøper eigedomen. 
 
For lausøyre kjem heimelen til uttrykk ved at eigaren har hand om tingen, eller ved at den, til dømes ein bil, er registrert på vedkomande. 
 
LEIGE/FORPAKTING 
 
Dersom ein ynskjer å leige gardsbruk, i staden for å kjøpe, kan ein anten inngå ein leigeavtale eller ein avtale om forpakting. Ein leigekontrakt bør innehalde mykje av det same som ein kjøpekontrakt; namn, adresse og personnummer til både leigetakar og utleigar, 
kva som skal leigast ut, eventuelt kva rettar og plikter som vert leigde ut saman med eigedomen, kva tidsrom leigeavtalen gjeld for og kva som er leigeprisen. Kontrakten må daterast og underskrivast av begge partar. Å inngå leigekontrakt kan også vere aktuelt i tidsrommet medan ein ventar på å få avklara søknad om konsesjon til å kjøpe garden (sjå s. 24). 
 
Skal ein leige gardsbruk over fleire år, kan ein inngå skriftleg forpaktingsavtale. Lov om forpakting regulerer desse kontraktane. Forpakting er leige av landbrukseigedom med tilhøyrande bygningar. Jordleige utan bygningar fell ikkje inn under forpaktingslova. Det kan ikkje avtalast kortare forpaktingstid enn fem år, og ikkje lengre enn ti år. Forpaktingsavtaler som varer lengre enn ti år krev konsesjon (sjå s. 24). Det same gjer avtaler for kortare tid, men som gjev rett til fornying slik at forpaktingstida samla vert lengre enn ti år. 
 
Frå Landbruksforlaget kan ein tinge standardkontraktar på forpakting. For at forpaktingsavtalen skal ha tilstrekkjeleg rettvern, må den tinglysast. Forpakting er vanleg som ei overgangsordning i samband med generasjonsskifte i landbruket, og i samband med drift 
av gardar som det offentlege eig (prestegardar o.l.). 
 
TRINNVIS OVERDRAGING 
 
Eit eigarskifte i landbruket kan gå over lengre tid. Ei slik trinnvis overdraging kan organiserast på feire måtar.  Den nye eigaren kan, før han eller ho overtek garden, fyrst forpakte den ei stund (sjå over). Den eldre og den yngre generasjonen kan også inngå kompaniskap; gå 
saman i eit indre selskap på garden. Begge partar kan då anten skyte inn pengar i selskapet, eller kompaniskapen kan basere seg på felles arbeidsinnsats. For at eit kompaniskap etter lova skal kunne definerast som eit indre selskap, og ikkje som eit eige selskap overfor 
omverda, må det omfatte ein avtale innan nær familie. Ansvarleg selskap er ei samarbeidsform som er underlagt rekneskapsplikt, og som høver best i føretak som ikkje fell inn under omgrepet ”vanleg landbruk”, til dømes i reine gartneri.